MANUTENZIONE DELLA FACCIATA CONDOMINIALE E RIPARTO DELLE SPESE
UN CASO PRATICO: I BALCONI

Chi vive in un condominio sa bene quanto sia importante -soprattutto al momento di dover eseguire lavori di manutenzione- stabilire con certezza quali siano le parti in comune e quelle in proprietà esclusiva dei singoli, dato che in base a ciò verranno suddivise le quote di spesa.
Con il presente approfondimento s’intende fornire un supporto pratico per individuare agevolmente quale sia -allo stato attuale- il riparto della giurisprudenza in tema di proprietà singola o condominiale, affrontando i seguenti quesiti:
1. A chi spettano le spese per la manutenzione del balcone di un appartamento situato in un edificio condominiale?
2. In quale misura avviene il riparto delle spese?
Nell’analizzare la materia occorre, in prima istanza, far presente che il Codice Civile all’art. 1117 non menziona i balconi tra le parti comuni dell’edificio e non vi è nel Capo intitolato “Del condominio negli edifici” alcuna disposizione specifica sull’argomento. Il vuoto legislativo, perpetratosi anche con l’entrata in vigore della L. 220/2012 (la c.d. Riforma del condominio), ha consentito negli anni il proliferarsi di interventi giurisprudenziali, a volte anche contrastanti tra loro, sino al raggiungimento di una linea guida prevalente, ribadita in una recente decisione della Cassazione, ovvero la sentenza n. 30071/2017.
In tale pronuncia la Suprema Corte afferma che: “mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che l’azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto di tali elementi deve essere proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari“.
La Cassazione focalizza, dunque, l’attenzione sulla “funzione” assolta dai vari elementi che compongono il balcone. Ma procediamo per gradi, facendo in primis chiarezza su cosa si intende per “balcone”.
Il balcone è un elemento accidentale e non portante della struttura del fabbricato, la cui funzione principale è quella di consentire l’affaccio al proprietario dell’appartamento nel quale insiste (pertinenza), consentendo l’esercizio del diritto di veduta. Esso è parte dell’abitazione e, in alcuni, casi prolungamento dell’unità immobiliare.
Distinguiamo quindi le varie componenti di un balcone:
– parapetto o ringhiera: struttura che consente l’affaccio delle persone da un piano rialzato, senza pericoli. Si può anche trattare di una vetrata o di protezioni in ferro battuto;
– piano di calpestio o soletta: superficie orizzontale costituente la parte strutturale del balcone, posta al di sotto della pavimentazione;
– stangone: sezione di marmo che si pone attorno alla soletta e precede il frontalino;
– frontalino: fascia verticale di piccola altezza che segue l’intero profilo del balcone costituendone una sorta di cornice;
– sottobalconi: parte “sottostante” del balcone aggettante, che funge da copertura per il balcone inferiore.

Analizziamo anche due differenti tipologie di balconi a cui fanno seguito diverse fattispecie, ovvero i balconi “aggettanti” od “incassati”.

BALCONI AGGETTANTI

Sono quelli che sporgono rispetto al fronte facciata, costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare ed appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio (Cfr. Cassazione Civile, Sezione II, sentenza n. 13509 del 27.7.2012).
In sostanza si definisce aggettante il balcone che:
1) sporge rispetto alla facciata dello stabile, costituendo così il prolungamento della corrispondente unità immobiliare;
2) si protende nel vuoto senza essere compreso nella struttura portante verticale dell’edificio;
3) ha autonomia statica in quanto agganciato esclusivamente al solaio interno.
Pertanto, la soletta del balcone appartiene al titolare del relativo appartamento, in quanto l’assenza di una sua funzione divisoria comporta l’insussistenza del necessario presupposto per ritenerla di proprietà comune ai due piani, l’uno all’altro sovrastante.

Venendo alla suddivisione delle spese per i balconi aggettanti, si può affermare che:
1. Sono a totale carico del proprietario dell’appartamento le spese relative: a) alla manutenzione del pavimento (costituito da mattonelle, ceramica o gres, etc.); b) alla manutenzione della soletta (elemento strutturale costituito da travi portanti, elementi per il livellamento, per l’isolamento acustico e/o termico, laterizio speciale, pignatta etc.); c) al sottobalcone.
2. Sono a carico della collettività condominiale, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno le componenti decorative del sottobalcone che contribuiscono “a rendere esteticamente gradevole” l’aspetto del caseggiato. Esse costituiscono parti comuni, ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, (Cfr. Cassazione, Sez. II, ordinanza n. 27413/2018; Cassazione, Sez. II civile, sentenza n. 2164/2017; Cassazione, Sez. II Civile, sentenza n. 10209/2015; Cassazione n. 6624/2012; Cassazione, Sez. II Civile, sentenza n. 218/2011; Cassazione sentenza n. 14576/2004).
3. Allo stesso modo, sono a carico del condominio, le spese di manutenzione dei davanzali, della facciata che insiste sul balcone e della parte esterna dei parapetti. In particolare, merita di essere chiarito che, posta la natura di parte comune delle parti decorative, ne consegue che anche i proprietari dei negozi o i condomini con unità immobiliari al piano terra sono tenuti a concorrere con le rispettive quote millesimali alle spese di manutenzione del prospetto, deliberate dall’assemblea.

BALCONI INCASSATI

Tale tipo di balconi non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’edificio, restando incassati nell’interno, e possono essere a “U”, quando hanno tre lati chiusi dal muro verticale di facciata e un solo parapetto frontale, oppure incassati a “L o L rovesciata” quando hanno due lati chiusi dal muro verticale di facciata e due parapetti, uno frontale e l’altro laterale. Una variante è costituita dai “balconi a castello”, i quali non sporgono autonomamente rispetto alla facciata dello stabile, ma sono posti all’interno del perimetro esterno dell’edificio.
La parte “inferiore” viene considerata alla stregua dei solai, ed avendone gli stessi caratteri, per struttura e funzione (separazione in senso orizzontale, sostegno e copertura), è attratta nel regime giuridico di questo. Ne consegue che per la soletta si configura un compossesso, esercitabile, per il proprietario del piano superiore, in termini di calpestio, ed estrinsecantesi, per l’altro proprietario, oltre che nella fruizione del commodum proveniente dalla copertura, nell’acquisizione di ogni altra utilità, cui non ostino ragioni di statica o di estetica. In altre parole, la sua conformazione fa sì che esso funga, contemporaneamente, da sostegno (e piano di calpestio) del piano superiore e da copertura (o “soffitto”) del piano inferiore (Cfr. Cassazione, Sez. II civile, sentenza n. 637/2000).

Venendo alla suddivisione delle spese per i balconi incassati, si può affermare che:
1. Le spese di manutenzione del solaio sono sostenute da ciascuno dei proprietari dei due piani, l’uno all’altro sovrastanti, in ragione della metà (art. 1125 c.c.):
2. Le spese per gli interventi di manutenzione per la parte verticale del balcone che, inserendosi nella facciata, risulta di proprietà comune, devono essere ripartite tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà, ai sensi dell’art. 1123 comma 1, c.c.
3. Le spese per il rifacimento del parapetto in muratura dei c.d. “balconi a castello” dovranno essere poste a carico di tutti i condomini, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c. , facendo esso parte integrante della facciata dell’edificio.
Per un ulteriore approfondimento, Vi invito a consultare l’estratto di massime giurisprudenziali cliccando sul seguente link: Breve rassegna di giurispdudenza in materia di balconi situati in edifici condominiali

(leggi qui – Disclaimer)