Il quesito cui si intende rispondere oggi è il seguente: “volendo porre in vendita un terreno agricolo, può validamente esercitare il diritto di prelazione agraria il proprietario di un terreno che confina con quello posto in vendita solo per via di un fabbricato?

(prelazione agraria vendita terreno e fabbricato)

In altre parole, è legittimo l’esercizio della prelazione nel caso che l’unico punto di contatto tra i due fondi sia costituito da una parte dal terreno agricolo, e dall’altra da un fabbricato?

L’ipotesi è assai più frequente di quanto si possa immaginare, soprattutto con riferimento a casali e cantine che spesso costituiscono l’unico trait d’union tra due proprietà.

Procedendo per gradi dobbiamo anzitutto analizzare il dettato normativo, ovvero l’art.8 della Legge 590/65 e l’art.7 della Legge 817/71 che disciplinano la prelazione agraria ed in particolre quella del confinante; essi parlano esclusivamente di “fondi” e “terreni”, senza mai menzionare i “fabbricati”, lasciando inalterato il dubbio.

“L 590/65 – Art. 8 In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l’affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, ….”.

(prelazione agraria vendita terreno e fabbricato)

“L 817/71 – Art7 – Detto diritto di prelazione, con le modifiche previste nella presente legge, spetta anche:
1) al mezzadro o al colono …;
2) al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purche’ sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti;
((2-bis) all’imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purche’ sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti))…. … …”

Passando quindi all’analisi della giurisprudenza legittimità, porto sicuro per ogni giurista, è il caso di ricordare la pronuncia della Suprema Corte di Cassazione n.3727 del 9/3/2012 secondo la quale : “Ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione agraria (o di riscatto), il requisito della contiguità tra il fondo del prelazionario e quello posto in vendita deve sussistere con riferimento alle porzioni di quest’ultimo che abbiano destinazione agricola. Pertanto, se viene posto in vendita un fondo unitario, avente solo in parte destinazione agricola, la prelazione od il riscatto non possono essere esercitati se le parti a destinazione non agricola si frappongono fra quelle a destinazione agricola ed il confine del fondo del prelazionario, perché in questo caso viene meno il requisito della contiguità materiale tra i due fondi”.

Per meglio comprendere il contenuto di detta massima, si ipotizzi la seguente situazione: Tizio è proprietario di un terreno agricolo che confina con la propria officina industriale (magari dotata di ampio piazzale) che a propria volta confina con i terreni agricoli di Caio, coltivatore diretto.

Schematicamente potemmo avere:                                                                                 (prelazione agraria vendita terreno e fabbricato)

Fondo agricolo di Tizio

Capannone uso industriale di Tizio

Fondo agricolo di Caio

Qualora Tizio, mettesse in vendita sia il capannone che i terreni agricoli, a Caio NON competerebbe prelazione alcuna poichè i suoi fondi NON confinano con quelli agricoli di Tizio.

Al contrario, qualora la situazione fosse la seguente:

Fondo agricolo di Tizio

Cantina/fienile di Tizio

Fondo agricolo di Caio

In questa seconda ipotesi, a Caio dovrebbe esser riconosciuto il diritto di prelazione poichè il proprio fondo confinerebbe con un immobile strumentale all’attività agricola e funzionalmente connesso al terreno.

La sentenza sopra ricordata conferma, per altro, quanto già affermato sempre dalla Corte di Cassazione con sentenza 5538 del 1986 secondo cui: “Il diritto di prelazione agraria sussiste a favore del proprietario coltivatore diretto del fondo confinante a quello oggetto della compravendita anche se ad immediato confine di questo vi sia soltanto un edificio rurale, qualora lo stesso sia organizzato al servizio del contiguo terreno agricolo, con il quale costituisce un complesso immobiliare unitario” (prelazione agraria vendita terreno e fabbricato)

In tempi più recenti si sono succedute ulteriori pronunce che, pur riferendosi al “riscatto agrario”, sono sovrapponibili al tema di nostro interesse; tali sentenze hanno sottolineato ed ampliato il concetto già espresso, ritenendo necessario un collegamento sostanziale e non meramente formale tra il fabbricato e la coltivazione del fondo.

Tra queste merita ricordare Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 08/02/2016, n. 2372 secondo la quale “Ai fini del riscatto agrario di un fabbricato insistente su un fondo, il requisito della ruralità dell’immobile e la connessa sussistenza di un vincolo pertinenziale tra lo stesso ed il terreno, è del tutto indipendente dalla sua iscrizione nel catasto fabbricati, necessaria “ex lege”, e può prescindere anche dalla categoria allo stesso attribuita (urbana o rurale), dirimente solo per l’assoggettamento del cespite ad imposta e, al più, indizio della natura e del regime giuridico del bene ad ogni altro effetto. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che, ai fini dell’accertamento del diritto di riscatto agrario di un fondo e del fabbricato insistente sul terreno, aveva valorizzato la stipula del contratto di affitto del fondo con l’assistenza delle associazioni agricole, la qualifica di coltivatore diretto dell’affittuario, la circostanza che questi abitasse nell’immobile e coltivasse i fondi circostanti, l’avvertimento nell’avviso d’asta che l’edificio era soggetto a prelazione agraria, ritenendo invece irrilevanti l’accatastamento all’urbano del fabbricato ed il suo assoggettamento ad ICI). (Rigetta, App. Trieste, 24/08/2011)”

Tale pronuncia estende molto la possibilità di esercizio della prelazione agraria, anche nel caso che il fabbricato confinante sia “formalmente” urbano, ma “sostanzialmente” funzionale alla attività agricola praticata sul fondo.

Di similare tenore anche Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 10/04/2015, n. 7183 secondo la quale “Il coltivatore diretto che intende esercitare la prelazione agraria … su un fabbricato rurale messo in vendita, deve dimostrare che esso sia pertinenza del fondo in quanto funzionalmente adibito al servizio dell’impresa agraria, e che perciò sia rimasto nella sua disponibilità in base all’originario contratto agrario. (In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito la quale aveva ritenuto soggetto a prelazione un fabbricato rurale il cui rapporto pertinenziale col terreno coltivato era stato interrotto in conseguenza della sua concessione in comodato a terzi per fini abitativi).

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