Volendo analizzare un aspetto particolare del diritto di prelazione, già altre volte trattato sulle pagine di questo notiziario, si prenda il caso di un terreno di proprietà di due soggetti. Nell’ipotesi in cui uno dei due volesse vendere la propria metà indivisa, l’altro avrebbe diritto alla prelazione? E se uno dei due volesse acquistare un terreno confinante con quello in comproprietà? Ed in ultimo, se un confinante volesse acquistare la metà indivisa posta in vendita?

Per prima cosa, occorre individuare il cardine del diritto di prelazione, che deve essere ricercato nella volontà del Legislatore di unire terreni agricoli economicamente produttivi al fine di creare aziende agricole sempre più competitive. E’ per questo motivo che la prelazione spetta solo e soltanto a soggetti che, pur divisi in differenti categorie, hanno sempre un requisito in comune: lo svolgere una attività diretta alla coltivazione ed allo sfruttamento economico del terreno.

Analizziamo adesso i vari casi prima prospettati, considerandoli singolarmente:

– nella prima ipotesi, ovverosia quella di vendita della metà indivisa di un terreno, il proprietario dell’altra metà non avrebbe privilegio alcuno nei confronti di altri ipotetici acquirenti, aventi terreni confinanti nonché la qualità di coltivatori diretti. In altre parole il possedere una quota della proprietà indivisa non attribuisce alcun diritto diverso od ulteriore da quanto normalmente previsto dalle disposizioni in materia di prelazione. Di tale orientamento è anche la Corte di Cassazione in una sua recente pronuncia:

“Il trasferimento a titolo oneroso di una quota indivisa di un fondo rustico in comunione, da parte del titolare di essa, non comporta la spettanza del diritto di prelazione agraria all’altro comproprietario del fondo stesso ove non si trovi nelle condizioni specificamente e tassativamente contemplate dal terzo e dall’ultimo comma dell’art. 8 della legge n. 590 del 1965 e cioè componente della famiglia coltivatrice del fondo ovvero coerede del venditore oltre che coltivatore diretto.”

Cassazione civile sez. III, 26 luglio 2001, n. 10218 (Conforme: Cassazione civile, sez. III, 8 febbraio 1985 n. 992)

– si ponga adesso il caso del proprietario di una quota indivisa di un fondo che volesse acquistare un terreno confinante posto in vendita: avrebbe o no diritto alla prelazione? La risposta non può che essere affermativa dal momento che avere una proprietà indivisa significa essere proprietari della metà di ogni singolo metro di terra, per assurdo si potrebbe arrivare ad affermare che il comproprietario al 50% di un terreno è proprietario della metà di ogni singola manciata di terra, della metà di ogni singola pianta e di ogni singola coltura. Egli potrà dunque legittimamente dirsi confinante rispetto al terreno limitrofo posto in vendita ed esercitare il suo diritto di prelazione od eventualmente, ove il terreno fosse già stato venduto, quello di riscatto che consiste nel subentrare all’acquirente pagando il prezzo del terreno da questi versato.

“La comproprietà – anziché la proprietà esclusiva – del fondo contiguo a quello posto in vendita non osta all’esercizio del diritto di riscatto, previsto dagli art. 8 l. 26 maggio 1965 n. 590 e 7 l. 14 agosto 1971 n. 817, da parte di un comproprietario soltanto, perché, pur se con l’eventuale futura divisione dovesse essergli assegnata – con efficacia retroattiva, stante la natura dichiarativa – una porzione non confinante con il terreno per cui ha esercitato il riscatto, al momento di tale esercizio sussiste la condizione del diritto di proprietà su tutto il fondo, pur se limitato, nel contenuto, dall’analogo diritto degli altri.”

Cassazione civile sez. III, 6 marzo 1998, n. 2481 (Conforme: Cassazione civile sez. III, 26 febbraio 1993, n. 2434)

– in ultimo si consideri la situazione analizzata precedentemente, ribaltando le parti: se il proprietario di un terreno volesse acquistare la metà indivisa di un fondo confinante col proprio, potrebbe esercitare il diritto di prelazione? La risposta a questo interrogativo ben può essere desunta dai casi già analizzati, infatti se è lecita la condizione opposta, perché mai dovrebbero esistere impedimenti in questo caso?

L’art. 7 della l. 14 agosto 1971 n. 817, che accorda il diritto di prelazione (e riscatto) al coltivatore diretto proprietario di terreno confinante con il fondo messo in vendita, trova applicazione anche nel caso di alienazione di una quota indivisa di tale fondo, tenuto conto che la norma medesima estende al confinante lo stesso diritto riconosciuto all’affittuario coltivatore diretto del fondo in vendita dall’art. 8 della l. 26 maggio 1965 n. 590 (diritto sussistente pure per il trasferimento di quota) e che inoltre la finalità perseguita, quella cioè della realizzazione di aziende agrarie più efficienti, resta assicurata anche da accorpamenti limitati all’acquisizione della comproprietà su detti terreni.

Cassazione civile, sez. III, 30 marzo 1988 n. 2686

In ultimo è opportuno segnalare un elemento comune a tutte le situazioni fino ad adesso considerate: nell’ipotesi di cessione di un fondo a titolo oneroso vengono sempre preferiti, se coltivatori diretti, i coeredi del venditore, a norma dell’ultimo comma dell’art.8 L.590/1965. Così, sia nelle ipotesi considerate, sia anche in quella, per esempio, di un terzo coltivatore diretto che risultasse insediato sul fondo da più di due anni, in caso di vendita del fondo stesso, verrà sempre e comunque preferito il coerede del proprietario che possa continuare ad esercitare l’attività agricola di famiglia.

Scopo della attribuzione al confinante del diritto di prelazione e’ quello di favorire la unione di terreni finitimi per l’ampliamento della azienda del predetto. Preminente su tale finalità e’ peraltro il mantenimento in vita della impresa diretto-coltivatrice che sia eventualmente insediata in loco con un rapporto agrario qualificato. Ne consegue pertanto che la prelazione non sussiste, (oltreche’ nelle ipotesi indicate nel n. 2 dell’art. 7 l. 14 agosto 1971, n. 817) quando il fondo sia venduto al componente della impresa familiare coltivatrice, insediata nel fondo, cui appartiene il venditore.

Tribunale Roma 18 novembre 1985

(A.D. 2002)