BREVE RASSEGNA DI GIURISPRUDENZA IN MATERIA DI BALCONI SITUATI IN EDIFICI CONDOMINIALI

CASSAZIONE CIVILE, SEZ. II, 29.10.2018, ORDINANZA N. 27413
“Gli elementi decorativi che costituiscono i balconi di un edificio in condominio, come i cementi decorativi dei frontalini e i parapetti, in quanto elementi di tipo estetico rispetto alla facciata dell’immobile costituiscono parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c. Le spese per la relativa riparazione ricadono dunque su tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà”.

TRIBUNALE DI PALERMO, SENTENZA DEL 22.02.2018
Occorre rilevare che in tema di parti comuni e relativo obbligo di manutenzione vige una disciplina differente per i balconi cosiddetti “aggettanti” e per gli elementi decorativi presenti sugli stessi. I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, per giurisprudenza costante, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi del balcone che in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., con la conseguenza che la spesa per la loro riparazione o ricostruzione ricade su tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno, secondo il criterio generale dettato dall’art. 1123, comma 1, c.c.

CASSAZIONE CIVILE, SEZ II, 14.12.2017, SENTENZA N. 30071
“Mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che l’azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto di tali elementi deve essere proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari”.

CASSAZIONE CIVILE, SEZ. II, 19.05.2015, SENTENZA N. 10209
“I balconi aggettanti dell’edificio condominiale, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. Costituiscono, invece, beni comuni a tutti, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”.

CASSAZIONE CIVILE, SEZ. II, 30.04.2012, SENTENZA N. 6624
“In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”. (In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, App. Roma, 28/06/2005, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all’esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile).

CASSAZIONE CIVILE, SEZ. II, 27.07.2012, SENTENZA N. 13509
“I balconi aggettanti costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio, come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 c.c. I balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono”.

CASSAZIONE CIVILE, SEZ.II, 21.01.2000, SENTENZA N. 637
“Il balcone incassato può essere considerato alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani, l’uno all’altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà, art. 1125 c.c.(…)la ratio consiste nella “funzione”, vale a dire nel fatto che il balcone, come il soffitto, la volta ed il solaio, funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore”.

CASSAZIONE CIVILE, SEZ. II, 30.07.2004, SENTENZA N. 14576
“In tema di condominio negli edifici (…) nella ipotesi di strutture completamente aggettanti, in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l’esistenza dei piani sovrastanti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani”.

CASSAZIONE CIVILE, SEZ. II, 07.09.1996, SENTENZA N. 8159
“I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell’edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscano (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, con la conseguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine di esimersi da responsabilità, provare che il danno fu causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell’intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso”.

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