L’art. 27 della legge 3 maggio 1982 n. 203, stabilendo che a tutti i contratti agrari stipulati dopo la sua entrata in vigore, aventi ad oggetto la concessione di fondi rustici o tra le cui prestazioni vi sia il conferimento di fondi rustici, si applicano le norme regolatrici dell’affitto di fondi rustici, enuncia un principio applicabile non soltanto ai contratti agrari tipici, storicamente determinati, ma a tutti i contratti aventi ad oggetto la concessione o, comunque, il conferimento di un fondo rustico, che assuma a tal fine preminente rilevanza, anche se facente parte di una più complessa azienda.

Pertanto, anche all’affitto di un’azienda agraria (od affitto ramo azienda agricola), comprendente il conferimento di un fondo, rimangono applicabili le norme sull’affitto di fondi rustici, comprese quelle relative alla durata legale e sulla determinazione del canone.

Quanto sopra è contenuto in una sentenza della Corte di Cassazione, pressochè unica sul tema, risalente all’anno 1993 e più precisamente la Sentenza n.5942/1993 il cui testo integrale si riporta di seguito.

Cassazione Civile Sent. n. 5942 del 27-05-1993
Svolgimento del processo

Con ricorso del 25.2.1989 alla Sezione Specializzata Agraria del Tribunale di Velletri, Stefano e Gigliola Fabrizi quali eredi di Giuseppe Fabrizi, dichiarato fallito dal Tribunale in data 24.12.1983

– con declaratoria poi revocata per essere egli imprenditore agricolo -, convenivano in giudizio Roberto Nardoni, affittuario dell’azienda agricola già del de cuius, chiedendone la condanna al rilascio, per l’intervenuta scadenza del contratto stipulato con il curatore fallimentare il 17.2.1987.

Costituitosi il contraddittorio, il Nardoni contestava la domanda, sostenendo che il contratto andava qualificato come affitto di fondo rustico, con la conseguenza che alla durata convenuta doveva ritenersi sostituita quella legale, quindicennale, non era ancora scaduta.

Il Tribunale, con sentenza del 9.10-8.11.1989, qualificato il rapporto come affitto di azienda, riteneva scaduto il contratto il 19.1.1989, condannando il Nardoni alla restituzione.

La sentenza veniva riformata dalla Sezione Agraria della Corte di Appello di Roma, la quale con la decisione non definitiva impugnata, dell’1.6-19.10.1990, dichiarava l’esistenza tra le parti di un contratto di affitto di fondo rustico, con durata legale di quindici anni e scadenza al 10.11.1999.

La Corte escludeva, anzitutto, che nella specie potesse ravvisarsi un contratto di affitto di azienda agricola – di cui ammetteva, peraltro, l’autonomia – ritenendo non decisiva, in proposito, l’espressione “azienda” usata dalle parti: risulterebbe palese, infatti, il loro intento di considerare il terreno, individuato nei suoi dati catastali, con i fabbricatori colonici e rurali e con le serre, quale bene principale – fundus instructus -, in virtù di una destinazione economica non riconducibile a quella peculiare condizione paritetica nella quale soltanto si identificherebbe l’azienda: alla medesima fattispecie – dell’esistenza di un bene principale, indicato come “azienda”, con le sue pertinenze immobiliari – indurrebbero anche agli atti che avevano preceduto la stipula, quali la proposta di affitto, il parere dell’esperto, l’autorizzazione del giudice delegato.

La normativa dell’affitto di fondi rustici esaurirebbe, del resto, ogni ipotesi di concessione in godimento temporaneo, a titolo obbligatorio e verso corrispettivo, di terreni, al fine di ottenere dalla coltivazione un reddito agricolo.

Né potrebbe indurre in contrario avviso – secondo la Corte di merito – l’esistenza, nella specie, di impianti di serre in plastica ed in vetro, od il loro maggior valore rispetto a quello del terreno la stessa normativa codicistica prevede, come ipotesi normale, che il fondo sia dotato di scorte vive o morte, delle quali disciplina la consegna, il godimento e la riconsegna, regolando anche i rapporti tra affittuari che si succedono nel tempo, ed anche in tal caso sono le norme speciali a regolare la durata del rapporto, la misura del corrispettivo, i poteri del concedente e le facoltà dell’affittuario: decisivo sarebbe, in proposito, l’art. 27 della l. 3.5.1982, n. 203. La stessa legge, inoltre, prevede espressamente, all’art. 14, l’esistenza di culture in serra, mentre l’art. 9 c. 4° dispone che nella determinazione dei coefficienti per la liquidazione del canone la commissione provinciale debba tener conto della esigenza di riconoscere un compenso per i capitali investiti nel fondo dal concedente.

Da quanto precede consegue la nullità parziale delle pattuizioni in contrasto con la disciplina legale inderogabile, fra cui quelle relative alla durata del contratto, che rimangono sostituite dalle disposizioni della legge.

Avverso la sentenza propongono ricorso per cassazione i Fabrizi, affidandosi ad un unico motivo, articolato in vari profili.

Resiste, con controricorso, il Nardoni.

Entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa.
Motivi della decisione

Con un unico motivo i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per aver ritenuto esistente un rapporto di affitto di fondo rustico anziché di azienda, denunciando, oltre all’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa punti decisivi della controversia, la violazione e falsa applicazione delle norme attinenti:

a) all’interpretazione del contratto (artt. 1362 e 1363 c.c.);

b) alla nozione di azienda (art. 2555 c.c.) ed all’affitto della stessa (art. 2562 c.c.);

c) all’affitto in genere ed in particolare all’affitto di fondi rustici (artt. 1615, 1628 e 1647 c.c.);

d) alla disciplina dei contratti agrari e specificamente all’art. 13 della legge 15 settembre 1964, n. 756 e all’art. 27 della legge 3 maggio 1982, n. 203.

Ai fini della decisione appaiono assorbenti, per quanto si avrà modo di precisare, le censure mosse alla sentenza impugnata per aver ritenuto che “la completezza della normativa dell’affitto di fondi rustici esaurisse necessariamente ogni ipotesi di concessione di godimento temporaneo a titolo obbligatorio e verso un corrispettivo, di un terreno avente natura di fondo rustico, al fine di ottenere un reddito agricolo proveniente dalla sua coltivazione”.

Ove, e nei limiti in cui una tale proposizione risulti fondata, rimarrebbero, infatti, assorbite le altre censure, relative alla interpretazione del contratto ed alla sua natura.

Assumono, in proposito, i ricorrenti che la Corte di merito avrebbe escluso sostanzialmente, con tale tesi, la stessa possibilità dell’affitto di azienda agricola, omettendo, inoltre, di sottoporre ad obiettiva analisi gli elementi del contratto di specie, al fine di verificarne la possibilità di inquadramento nel paradigma dell’affitto di azienda ovvero nell’affitto di fondo rustico, affermando aprioristicamente la conseguente irrilevanza o nullità delle clausole con esse incompatibili.

In tale ottica si porrebbe l’identificazione dell’oggetto del contratto in un fundus instructus, anziché in una azienda, senza considerare che la definizione di questo, quale combinazione di beni in vista di una comune destinazione economica, si identifica con quella di azienda; contrariamente all’opinione espressa dai giudici di merito, non costituisce, del resto, elemento imprescindibile dell’azienda la pretesa condizione paritetica di tutti i beni, ben potendo esistere, nell’ambito di essa, beni principali e beni accessori.

I ricorrenti sottolineano comunque, in proposito, come nella specie, la stima operata in sede fallimentare abbia determinato in L. 266.543.000 il valore del terreno d in L. 1.301.015.000 quello delle serre e degli impianti, ponendosi in assoluta antitesi con la tesi della prevalenza del primo, che dovrebbe presiedere – secondo i giudici di merito – alla determinazione del rapporto come affitto di fondo rustico. Tratterebbesi di un elemento non sufficientemente valutato ed erroneamente ritenuto assorbito nella previsione dell’art. 14 cpv. della legge n. 203 del 1982, laddove non si trattava di riconoscere un compenso al concedente per i capitali investiti nell’impianto delle serre, quanto di enucleare un elemento differenziatore, determinante ai fini di individuare l’oggetto del contratto, costituito non dal terreno, ma dal complesso costituito da questo e dalle attrezzature, cioè dall’azienda.

Il motivo è destituito di fondamento, nei limiti di cui infra.

Non può escludersi che la nozione di azienda, contenuta nell’art. 2555 c.c., come “complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa”, sia idonea a delineare un concetto di azienda agricola, distinta da quella di fondo, e, in particolare, da quella di fundus instructus (distinzione chiarita già da Cass., 11 maggio 1971, n. 1340; Cass., 17 giugno 1974, n. 1776, e da numerose altre successive). Con la conseguenza che all’azienda agricola sono applicabili tutte le disposizioni del codice civile che concernono l’azienda in generale, ad eccezione di quelle espressamente limitate alle aziende commerciali, quali il divieto di concorrenza nel caso di alienazione, di cui all’art. 2557 c.c. (espressamente dichiarato applicabile all’azienda agricola: cfr. c. 5), la successione nei contratti, di cui all’art. 2558 c.c., etc.

Nell’attuale sviluppo legislativo assume, peraltro, rilevanza preminente, nell’ambito dell’azienda agraria, il fondo, inteso come fundus instructus, sì da farne rimanere in ombra o da elidere, sotto taluni profili, la distinzione tra affitto di azienda ed affitto di fondo rustico.

Il complesso di norme tendenti alla conversione ed alla unificazione dei contratti agrari ha trovato, infatti, la sua definitiva sanzione nell’art. 27 della legge 3 maggio 1982, n. 203, per il quale a tutti i “contratti agrari”, stipulati dopo la sua entrata in vigore “aventi per oggetto la concessione di fondi rustici o tra le cui prestazioni vi sia il conferimento di fondi rustici” si applicano “le norme regolatrici dell’affitto dei fondi rustici”. L’ambito di applicabilità della norma, più che dal riferimento ai “contratti agrari”, è individuabile dal più generico richiamo alla “concessione dei fondi rustici”, ed ancor più al semplice “conferimento di fondi rustici”, quale oggetto della prestazione dedotta nel contratto, rispetto ai quali rimane del tutto impropria – e limitativa – la precedente qualifica di “contratti agrari”. Se un senso vuol darsi a tale espressione, è necessario precisare che la norma considera tali non già soltanto quelli atipici, storicamente individuati, bensì tutti quei contratti aventi comunque ad oggetto la concessione od il conferimento di un fondo rustico, che assume, a tal fine, preminente rilevanza, anche se facente parte di una più complessa azienda.

Anche all’affitto di una azienda agraria, comprendente “il conferimento di fondi rustici”, rimangono applicabili, pertanto, le norme sull’affitto di fondi rustici, ivi comprese quelle relative alla durata legale e sulla determinazione del canone.

Non può non rilevarsi inoltre, con riferimento al caso di specie, e come ha avuto modo di fare la Corte di merito, che l’art. 9 della legge in esame stabilisce espressamente che nella determinazione dei coefficienti di moltiplicazione od aggiuntivi le commissioni tecniche provinciali debbono tener conto anche della esigenza di riconoscere un compenso ai capitali investiti e degli altri apporti del locatore, mentre il successivo art. 14 comma 2, considera espressamente la possibilità che i contratti abbiano ad oggetto culture effettuate in serra fissa, stabilendo che, in tal caso, il canone deve tener conto delle culture praticate e degli apporti del locatore e dell’affittuario anche per i terrazzamenti predisposti per quelle floricole.

Rimangono assorbite, pertanto, le ulteriori questioni proposte dai ricorrenti, nonché le censure relative alla interpretazione del contratto con le quali si assumono violati gli artt. 1262 e 1263 c.c.

Sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e dichiara compensate tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso il 16 novembre 1992, nella Camera di Consiglio.

DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 27 MAGGIO 1993.

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